物业公司可否直接起诉承租人的物业使用侵权行为

[基本案情]

    蔡某是花园小区1栋101号、201号和301号房产的业主。常德市花园小区业主委员会成立后，一直以每年度签订一份物业管理合同的形式，将小区的物业管理权，交给湘湘物业公司行使。2009年2月20日，蔡某与何某签订《房屋租赁协议》一份，按照该合同，蔡某将自己所有的301号房租赁给何某经营，租赁期限五年。合同签订后，业主蔡某于同年4月3日向物业管理部门进行了装修申报，并于同日签订《装饰装修管理协议》。租赁双方并于同年4月10日签订了《房屋租赁补充协议》，补充协议约定出租方需提供该房屋进出的通道，保证承租方经营人员及顾客出入通道的畅通等。装修完工后，蔡某向物业管理人交纳了装修管理服务费320元。

    按照规划设计，花园小区1栋共15层，设有内置楼梯通道、消防楼梯通道供1-15层的业主公用；并且蔡某所购商业用房性质的101-301号房产1-3层有专用楼梯，但蔡某在装修中未将专用楼梯提供给承租人何某使用，而是将消防通道的临街外墙打开，供租赁人及其经营人员和顾客出入。装修完毕后，何某利用消防通道出入，在三楼开办了“银轩美容美体会所”。

    2009年8月28日常德市花园小区业主委员会颁布了《业主管理公约》，其中第五条规定：业主在物业管理活动中“不得擅自改变共用部位、共用设施设备用途；不得妨碍他人合法使用共用部位、共用设施设备。不得擅自改变房屋建筑及设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局”等。以及“业主在本物业内应遵守共用部位和共用设施设备的使用规定”。 2010年1月1日常德市花园小区业主委员会与湘湘物业公司所签《物业管理合同》第三条明确约定，甲方业主委员会“委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理，包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金”。

    2010年8月16日，花园小区1栋1单元16户业主联名向业主委员会投诉，称“银轩美容美体会所”为便于经营，不使用租赁门面的内置楼梯，在未征得16户业主同意的情况下，擅自改变房体结构，在消防通道外墙开门，并独占1-3楼消防道，除造成大街与院内相通外，还给整个单元业主的生命财产带来安全隐患等。要求业主委员会代表他们将“银轩美容美体会所”外墙出入口恢复原样等。花园小区业主委员会接到投诉后，于2010年8月23日向湘湘物业公司发出了《整改通知书》，要求其在8月底前做出整改。逾期后，因未整改到位，16户业主又向市房产局执法大队投诉，2010年9月20日，执法大队向湘湘物业公司下达了《责令整改通知书》，责令其在7日内“将已开门的外墙封闭”。收到通知后，湘湘物业公司与花园小区业主委员会联合向蔡某与何某下达了通知书进行通告，请其自行整改，恢复原貌。并说明如不整改将按照有关规定在9月30日前代为封闭等。由于蔡某及何某均拒绝自行整改，湘湘物业公司派人于2010年9月29日晚拆除了连接消防通道的台阶。何某于次日发现后，阻挠物业公司继续施工，并于2010年10月9日诉至本院，要求法院判令被告湘湘物业公司停止侵权，将损毁的楼梯通道恢复原状及赔偿经济损失等。湘湘物业公司遂停止了整改工作并在法定答辩期限内向法院提出了反诉，请求判令何某停止侵害排除妨碍。

    法院认为，何某实施了在花园小区1栋1单元消防通道未经规划行政部门许可擅自拆窗开门所形成的通道进行经营以及阻挠物业公司依法整改等侵犯业主共有的建筑物区分所有权的行为，客观上妨碍了湘湘物业公司对花园小区进行有效的物业管理，给该小区广大业主的人身及财产安全留下了隐患和不良风险，侵犯了业主的合法权益。故判令：一、反诉被告何某于本判决生效之日起停止使用花园小区1栋1单元的消防通道；二、自本判决生效之日起，反诉原告湘湘物业公司对花园小区1栋1单元消防通道外墙进行整改封闭时，反诉被告何某不得进行任何形式的干扰和妨碍。

    [评案说法]

    承租方作为物业服务纠纷案件主体是否适格？本案中，何某并非业主，而是承租方。按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条关于“因物业的承租人、借用人或者物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”之规定，反诉被告何某虽然不是花园小区的业主，但其在承租和使用业主蔡某所有的301号房屋后，依合同成为该房的承租人及使用人，反诉原告认为其在承租使用物业中实施了占用消防通道的侵权之诉而提起反诉，故承租方可以作为物业服务纠纷案件的适格主体。

物业公司是否有权制止业主以及承租人的物业使用侵权行为，物业公司是有物业管理资质的其他经济组织，有权按照《物业管理合同》、《业主管理公约》和《物业管理条例》的相关规定，对小区行使物业管理和服务，其在管理中依据业主大会及业主委员会的授权，有权对业主及承租人的物业使用行为进行管理。

关于物业使用过程中侵权行为的认定？是否构成侵权应从是否实施了侵权行为，实施的行为是否违法，实施的行为是否造成损害他人权益的后果等方面进行分析。本案中，何某所实施的行为，侵犯了业主对消防通道的共有权，客观上妨碍了反诉原告对花园小区进行有效的物业管理，给该小区广大业主的人身及财产安全留下了隐患和不可控风险，侵犯了业主的合法权益，违反了《中华人民共和国物权法》第七十一条关于“业主行使权利不得危及建筑物的安全、不得损害其他业主的合法权益”和《物业管理条例》第四十八条关于“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定”，以及花园小区《业主管理公约》。故业主委员会授权湘湘物业公司要求反诉被告停止侵害，消除危险，排除妨害符合法律规定。此外，因反诉被告何某承租后，已取得花园小区1栋1单元301号房屋的租赁经营权，出租人蔡某依法应向何某提供出租用房的通道，以确保承租人对租赁用房的合理正当使用。

    [法律链接]

    《中华人民共和国物权法》第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第八十二条：  物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。第八十三条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

    最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。第十二条：因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。