夫妻共有房屋处分权的五种情形

　情形一：该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人为夫妻人，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同。

　　情形二：该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一人，登记权利人与第三人签订房屋买卖合同，但未办理房屋所有权变更登记。

　　情形三：该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方，登记权利人与第三人签订房屋买卖合同，并且已办理房屋所有权变更登记。

　　情形四：该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一人，非登记权利人与第三人签订房屋买卖合同。

　　情形五：该房屋为夫妻共同财产，夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的。

　　1、第一种情形中房屋买卖合同的效力应为效力待定合同。

　　在此种情形下，对该房屋的处分行为必须取得夫妻双方的一致同意，任何一方无权单方处分房屋，夫妻一方如果与第三人签订房屋买卖合同的行为，可认定为系无权处分，无权处分行为经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。但权利人不予追认而导致合同无效的情况下，如果第三人可以举证证明其符合善意取得的情形，则可依善意取得制度而取得房屋所有权。

　　2、第二种情形依买受人是否为善意来认定合同的效力。

　　未办理房屋所有权变更登记的房屋买卖合同，应该根据具体情况进行分析，主要依买受人是否为善意来认定合同的效力。此处应当理解为是经有关部门依法登记为共有的房地产，买受人才完全有理由相信该登记权利人对该房屋具有完全处分权，如果包括未经登记为共有的房地产，则严重影响交易安全，且交易成本巨增。即此种情况下第三人亦完全有理由相信登记权利人对该房屋有完全处分权。

　　当然，此时并不是所有的处分行为都有效，最重要的一点是要区分买受人是否为善意。至于第三人是否为善意，在举证责任分配上，一般首先应推定该房屋出售行为是夫妻双方的共同意思表示，如果夫妻一方有相反意见的，应举证证明，比如夫妻关系名存实亡、双方分居或其他夫妻关系不和睦等足以认定该房屋出卖行为非为夫妻双方的共同意思表示且买受人知晓此情况。

　　首先，夫妻关系是基于婚姻而建立的一种特殊且具有很大人身信赖性的关系，如果夫妻关系正常，一方不可能隐瞒另一方非因日常生活需要来出售该房屋；

　　其次，很多在现实生活中，原来是夫妻两个人一致同意出卖该房屋，然后一方签订合同后，发现房价上涨迅速，基于投资心理和欲望的驱使，另一方往往会以自己不知情或不同意为由来主张合同无效，从而达到再以更高价格将房屋另行出售从而获得更多利益的目的。故如果不区分情况就认定合同无效，对于善意买受人来说无疑是十分不公平的，而且也是一种交易成本的浪费。