如何处理次承租人不愿腾房的问题？

东莞莞城律师获悉

现实中，很多房东将自己的房子出租，然后转租给租户。承租人违约，出租人起诉要求解除租赁合同并腾出房产，经司法确认出租人与承租人之间的租赁合同后，转承租人（实际占用人）拒绝腾出房产怎么办？承租人已被终止？冠城律师告诉你如何做。

如何让分租客腾出房屋，首先要区分分租客是在诉讼中被列为被告还是第三人。下面具体情况具体讨论。

1. 如果分租客在诉讼中被指定为被告。那么，如果通过司法程序确认出租人和承租人之间的合同终止，无论出租人最初是否同意转租，法院一般都会判决分租人有搬出的义务，也可能在随后的执行过程中起诉分租客。强制清关。

我们先来看看一些法律规定。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修订）》第十三条规定，“房屋租赁合同无效的，履行期限届满”房屋租赁合同终止或者终止的，出租人请求有腾出房屋义务的分承租人支付逾期占用费的，人民法院应予支持。 《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的意见》第三十一条规定，“房屋租赁合同租赁期限届满、终止、被确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋，并赔偿损失。要求转承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人应当承担连带责任。”北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知房屋租赁和转租 17、房屋租赁合同无效、履行期限届满或终止，租赁人请求返还房屋的，转承租人的诉讼地位如何认定？房屋租赁合同无效、履行期限届满或者终止，无法履行转租合同的，出租人可以要求承租人按照合同约定返还房屋，也可以向承租人提起诉讼。承租人作为被告，可以请求转承租人（实际使用房屋的承租人）以房屋真正所有人的名义腾出房屋。法院可以向他解释并告知他可以将分租客添加为共同被告。或申请通知转承租人作为无独立请求权的第三人参加诉讼；法院也可以根据判决生效后执行判决的需要，直接通知转承租人作为没有独立请求权的第三人参加诉讼，保护转承租人的利益。 。如果分租客有多于一人，且各方利益不同，则不宜将分租客添加为第三方。当事人可以根据案件的实际情况分别解决。 《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》（一）《经出租人同意的转租合同，因转租人拖欠租金，出租人请求解除合同的》第八条出租人与转承租人请求继续履行转租赁合同，为两份租赁合同。是否可以同时终止，或者确定分租客？直接与出租人建立租赁关系？...我们认为，如果因承租人未按照约定支付租金而终止租赁合同，转租合同将处于无法履行的状态，但原租赁合同和转租将处于无法履行的状态。毕竟，合同是两份合同。原出租人不是转租合同的当事人，不能强迫原出租人继续履行转租合同。因此，除非出租人和转租人就继续履行合同达成一致，否则转租人要求继续履行。合同主张不能成立。”

笔者收集了几个案例供参考：

案例一：

广东省高级人民法院（2019）粤民申6776号《民事裁定书》

裁定书正文为：“关于金莲泰公司与徐涛之间是否存在租赁合同关系的问题，徐涛在提起本案诉讼时，明确表示其签订了《店铺转租协议》。与郭雄辉签订了《协议书》，郭雄辉将涉案房屋进行租赁，该房产转租给了徐涛。虽然徐涛与金联泰公司签订了登记租赁合同，但徐涛在提起诉讼时，也声称金莲泰公司同意郭雄辉将涉案房产转租给徐涛，徐涛按照其与郭雄辉签订的《商铺转租协议》向郭雄辉支付了该房产的押金和月租金。涉案财产并未按照登记租赁合同的规定提供给天津联泰公司，故二审法院认为，涉案财产中，金联泰公司为出租人，郭雄辉为承租人，徐某为承租人。陶是分租客。金莲泰公司与徐涛不存在租赁合同关系。没有什么不合适的。徐涛称，根据金联泰公司签订的登记租赁合同，双方之间存在租赁关系。合同关系的基础不充分。对于金莲泰公司是否应当赔偿徐涛装修及物品损失的问题，金莲泰公司以郭雄辉拖欠租金为由，主张解除双方租赁合同。郭雄辉签署解约通知后，并未提出。异议，二审法院据此认定双方租赁合同于2016年8月1日终止，并无不当。徐涛依据金莲泰公司与郭雄辉之间的转租合同对涉案房产进行了装修和使用。金莲泰公司与郭雄辉的租赁合同终止后，徐涛成为分承租人。涉案财产的占有、使用权已丧失依据。由于郭雄辉的原因，郭雄辉与徐涛的租赁合同无法继续履行。据此，二审法院判决徐涛装修损失由郭雄辉赔偿，并无不当。徐涛请求金莲泰公司对装修损失承担连带赔偿责任的理由不足，二审判决不予支持，并无不当。

案例2：

浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01闽中9294号《民事判决书》

判决书正文为“本院认为，2015年1月19日，中哲公司与李帅签订《房屋租赁合同》，将650号、652号、654号、656号、658号、660号房屋转让给太阳国际公寓”杭州市滨江区伟业路出租给李帅，根据上述协议约定，租赁关系合法有效。 2016年，李帅可以“部分转租”。2017年，李帅与和爱和家公司签订《房屋租赁合同》，将伟业路太阳国际公寓650、652号房屋出租给和爱。禾家公司本应认定该租赁关系有效，但2017年6月，由于李帅拖欠租金，中哲公司向法院提起诉讼，一审法院判决终止中哲公司与李帅等人签订的《房屋租赁合同》，爱我家公司没有继续租赁上述房屋的法律依据。 -提到的房子。同时，我爱我公司仅支付了2018年4月4日之前的租金，并未支付后续租金。因此，中哲公司现要求对伟业路650号、652号太阳国际公寓进行腾出，符合《中华人民共和国物权法》第三十四条等规定，本院应予支持。 ”。

情况三：

最高人民法院（2014）民裁定200号

裁定书正文如下：“本院认为：咸阳工农兵工贸集团有限公司将涉案房屋一至五层所有权转让给锦亿公司” ，且一至四层的房产权属证明均已签发至金亿公司名下，金亿公司将1-3虽然工农兵公司破产管理人取得了涉案房屋的合法产权。案件根据人民法院生效判决，通过段林将其转租给苏宁公司，但根据《中华人民共和国合同法》第229条的规定，如果租赁物的权属发生变化。租赁期内，不影响租赁合同的效力，苏宁公司作为分承租人，与段林之间的租赁合同仍然有效。 有效的。工农兵公司破产管理人取得房屋所有权后，有权向承租人收取租金，行使出租人的合法权利。承租人段林与分租人苏宁公司发出催租单，但段林向工农兵公司破产管理人缴纳两个月租金后，未能每月续租。其未主张优先购买权，其实际行为表明其将不再继续履行租赁合同。工农兵公司破产管理人是否提供财产证明和付款凭证，不能成为段琳拒绝履行付款义务的抗辩理由。该行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，其与工农兵公司破产管理人之间的租赁合同应当依法终止。苏宁公司作为转承租人，自然不再享有租赁权。工农兵公司破产管理人有权要求苏宁公司腾出房屋并缴纳使用费。二审法院认为，工农兵公司与苏宁公司破产管理人之间存在争议。本期未形成租赁关系，应予更正。但苏宁公司腾出房屋并缴纳使用费的判决并无不当，本院予以维持。 ”

根据上述规定和案例，虽然出租人与转承租人之间不存在租赁合同关系，但在审理程序中莞城律师，如果确认出租人与承租人之间的租赁合同终止，一般会认定为终止。转承租人已丧失继续占有和使用涉案财产的权利。的权利，没有法律依据继续出租该房产。因此，判决分租客有腾出房屋的义务。一旦判决确认分租人有搬出义务，那么在后续的执行程序中，根据民事诉讼法第236条的规定，“当事人必须履行发生法律效力的民事判决、裁定。一方拒绝履行。 ，对方当事人可以申请人民法院执行，也可以由法官将财产移送执行人执行。法院一般会强制分租客腾出房产。

2. 如果分租客没有被指定为诉讼中的被告或第三方。那么，在后续的执行程序中，转承租人就不再是被执行人了。分租客可以被迫搬出房子吗？因为目前法律仅对审判过程中分租客腾出房屋的义务作出了规定，而实践中的执行过程则存在不同的做法。

(1) 即使出租人最初同意转租，法院仍然支持直接执行分租客的空置。

案例一：

福建省高级人民法院（2017）闽知复84号《执行裁定书》

裁定书正文如下：“本院认为，茶叶公司、酒类公司在本案异议中承认其租用了×××××楼一层108个商铺和二层108个商铺。曾兰 曾兰 福州市XX区街道 对于该店铺的辅助用房，茶叶公司、白酒公司作为分租人，因“店铺”问题，已被生效仲裁裁决终止。郑孙强、曾兰签订的《租赁合同》，其不再具有占有、使用上述租赁房屋的法律依据。故茶叶公司、酒业公司提出异议，阻止福州中院将上述租赁房屋交付给出租人郑孙强的行为不能成立……”

案例2：

北京市第三中级人民法院（2019）京03执一第1号《执行裁定书》

裁定书正文如下：“本院认为，发生法律效力的法律文书，当事人必须履行。一方不履行的，另一方可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向人民法院申请执行。本案中，虽然外人声称其与被执行人签订了法律文件、有效的书面租赁合同并实际占有和使用该房产，并投入了大量资金。涉案房屋实际经营情况，但涉案房屋法院在执行过程中扣押的不是被执行人的财产，而是执行依据确认的被执行人的房屋，应当腾出返还给申请执行人，所以外界提出的反对意见是无效，本法院不会支持他们的反对意见……”

情况三：

北京市第二中级人民法院（2020）京02执一114号《执行裁定书》

裁定书正文如下：“本院认为，案外巨人公司提交的证据表明，其租赁涉案房产的时间晚于盛世天通公司71号出售该房产的时间。因判决生效，责令盛世天通公司将71号院的财物，包括涉案财物，交付北京市邮政分局。北京邮政局本院在执行期间责令盛世天通公司限期迁出71号院，聚聚达公司以已租赁涉案房产为由提出异议，请求中止执行。本案缺乏法律依据，本院不予支持。”

（2）如果出租人最初同意转租，法院不支持强制驱逐转租人。

案例一：

四川省成都市中级人民法院（2019）川01知复271号《执行裁定书》

裁定书正文如下：“本院认为，执行院（2017）川0107民第8458号民事判决书是已经发生法律效力的判决书。判决书认为，在合同履行过程中，中新城公司签订的房屋租赁合同系依据《房屋销售代理及租赁合同》授权，是合法有效的合同东莞莞城律师，因终止而无法解决。立方公司与中新城公司之间的《房屋销售代理及租赁合同》的有效期除外，该合同的效力仍延伸至立方公司。中新城公司返还财产的义务仅是出租人权利的转移，并不涉及财产本身的交付。因此，本案返还财产的判决正文不包括涉案财产。实际休假。复审申请人立方公司请求撤销异议裁定的理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，如果在审理过程中未确认分租客的空置义务，则在执行过程中直接强制执行分租客的空置将会存在一定的法律风险。支持撤离房屋的理由概括为：1、援引庭审中的法律规定，认为继续占用、使用房屋没有法律依据。 2. 相信该财产已腾空，因此无论谁占用该财产，都有义务腾出该财产。 。不支持执行期间腾出房产的理由是：出租人授权转租的行为导致转租人的转租合同有效且非自愿终止。对于出租人来说，返还财产的判决只是返还财产权益，而不是实际腾出并移交财产。

3、笔者认为，由于没有明确的法律规定可以不经审理程序直接在执行程序中腾出转承租人，因此存在一定的法律风险。建议较为谨慎的做法是，以共同被告的身份起诉分租客，要求其腾出房屋并共同承担房产占有费。同时建议您在签订和履行租赁合同时注意以下事项：

1、如果您不同意转租，可以在租赁合同中明确约定不同意转租。根据《民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；如果第三人造成租赁物损坏的，承租人应当赔偿损失；未经出租人同意，承租人转租的，出租人可以解除合同。”建议明确是否同意转租。协议。

2、如果您同意转租，合同规定转租人必须向出租人备案租赁合同和身份信息。分租客须承诺，如果承租人或分租客违约，分租客将无条件搬出，并与承租人承担连带责任。

3、承租人违约时，出租人直接向转承租人索要租金。 《民法典》第七百一十九条规定：“承租人拖欠租金的，转租人可以代承租人支付所欠租金和违约金，但转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 。转承租人支付的租金和违约金可以用来抵扣转承租人应向承租人支付的租金；转承租人支付的租金金额超过该数额的，可以向承租人追偿。 ”

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