普通人买房或成最大投资，烂尾楼纠纷下法院审判有何变化？

东莞莞城律师获悉

对于大多数人而言，购置房产或许是一生中最重要的资产配置，不过当满怀希望的新居最终沦为半途而废的废弃工程时，购房人常常面临钱财尽失的困境，倘若是通过金融机构获得信贷购得，那么还得为名存实亡的房产，不断支付分期还款东莞莞城律师，也就是承担着贷款负担却无法居住其中，从而步入了人生的恶梦。在2019年到2022年期间购置房产，多数情况下选在了价格偏高的时段，等到那些项目烂尾后房价便下跌了，当初付的首付款就这样付诸东流。

房价涨跌波动时，法院审理购房者和贷款机构申请终止《购房合同》、《贷款合同》的诉讼案件，情况也随之改变。房价尚未下跌期间，最高院第六巡回法庭2020年度参考案例之一，涉及购房人、贷款银行与开发商因按揭购房引发争议，其中开发商长期未交付房屋的案件。

2015年王某同房地产公司签署了《商品房预售合同》购置商业用房，首付款达七千多万，王某还同建行签署了《借款合同》与《房地产抵押合同》申请了七千多万的按揭贷款。2017年，由于房地产公司未能按时交付房屋，王某提起了法律诉讼，案件经过青海省高级人民法院的初次审理，以及最高人民法院的再次审理，最终裁定解除《商品房预售合同》、《借款合同》、《房地产抵押合同》；房地产公司需退还王某已支付的购房首付款及其产生的利息，以及已归还的银行贷款本金和利息；房地产公司还需归还建设银行剩余的贷款本金和利息。

二零一八年，建设银行又提起诉讼，主张王某与房地产企业一起退还剩余贷款本金五千余万以及资金使用代价，但一审中级人民法院未予支持，二审青海省高级人民法院则改判王某需独自承担还债义务。

王某随后向最高院申请再次审理，最高法院对此案进行复核，指出《借款合同》中规定的“若借贷关系终止，借款人须即刻归还所欠贷款的本金及利息”属于建设银行预设的标准条款，显著不合理地加重了王某的义务，该条款对王某不具备法律约束力。该案虽然同时关联商品房购买协议和商品房抵押贷款协议这两种不同的法律关系。由于开发商未能履行交房义务，导致协议终止，但开发商实际占有并使用了王某已支付的首期款项，以及建设银行的抵押贷款；建设银行根据协议规定，既拥有抵押权，又同时具备向开发商及王某追索债务的权利；王某未能获得房产，却已支付首期款项，又必须偿还贷款，这种情况明显不合理地加重了其经济负担，使得协议中各方的权利与责任严重不匹配，违背了公正原则。

依照《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的要求，如果商品房买卖合同确认无效，或者被撤销、解除，那么商品房担保贷款合同也必须解除，此时出卖人需要将收取的购房贷款本金和购房款本金及利息，分别退还给担保权人和买受人最高院裁定房地产公司须将收取的购房贷款本金和利息退还给建行，王某无需承担返还责任，于2020年作出终审裁决，废除了青海省高院的判决结果；同时确认了中级法院驳回建行诉讼请求的裁定。

自2022年起房价持续走低，各地法院在审理类似案件时，通常不会轻易同意购房者要求解除购房协议的请求。房价下跌才是影响购房人权益的最主要变量，通过解除合同能够尽早规避损失，但若房价上涨，解除协议未必是最佳选择。

下面将向各位说明，今年即2025年7月7日，最高法院公布的参考性案例，涉及房屋买卖合同纠纷。2021年底，陆某、张某与某置业公司签订了商品房买卖协议，购入房产，支付了部分购房款，并向银行申请了75万元贷款。但后来开发商逾期交房，时间超过了四个月，因此陆某、张某将此事提交至审判机关。

法院认定商品房建设工程长期中断施工，卖方延迟交付房产，并且短期内不具备交付条件，导致房产买卖合同目的无法达成，依照《民法典》第五百六十三条条款，买方有权请求终止合约。房屋购置协议和抵押借款协议各自独立却关联密切，须将两项协议的争议合并审理，按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的明确指引“如果房屋买卖协议被判定作废或者被取消、终止，导致房屋抵押借款协议的宗旨无法达成，相关方要求终止房屋抵押借款协议的，应当予以批准。”房屋抵押借款协议必须同步终止。

合同终止都是因为某置业公司没有按时提供房产造成的，因此某置业公司需要退还购房人已经支付的购房资金，已经付出的贷款本金和利息，要赔偿购房人支付购房资金所产生的利息损失，还要承担延期交房的违约后果。购房人没有违约行为，也没有收到房屋，而卖方既没交房，又长期持有贷款本金，理应由某置业公司向银行负责偿还剩余贷款。最终，两级法院都同意解除购房合同和借款合同，要求某置业公司退回购房款、支付利息并承担违约责任；同时，也支持了购房者要求某置业公司归还银行剩余贷款本金及利息的诉求。

这个案例之所以引起众多法律人的重视，是因为它出自房价下行阶段，由最高法院公布的具有全国指导意义的参考判例，标志着法治理念的进步莞城律师，彰显了真正的公道正义，购房者在开发商未能履行承诺的情况下，本不必承担损失。

当前众多未完工的楼盘，实际上大多难以重新激活，建设商现阶段极有可能缺乏偿付能力，倘若裁决无法实施，对购房者而言，亏损的是先前支付的首期款项，以及已经偿付的银行贷款；对金融机构而言，受损的是尚未还清的房贷额度，最后的保障责任，终究还是购房者和银行共同肩负。但是无论房地产商是否退还购房者的钱款，至少购房者不用再每月偿还贷款，不再承受持续数十年的借贷负担了，因此减轻了对于繁重债务的无尽忧愁。

莞城律师?敬请于评论区发表高见，并对本文予以点赞及转发，以助广大读者把握法律与正义的界限。