小区群骂物业？2025 年物业新规来了，先查两本账

东莞莞城律师获悉

社区网络里经常出现指责物业的言论：废物箱连续三天无人清理、升降设备故障无人维修、管理费已缴却无账目……然而单纯发泄情绪于事无补，难题依然积压难解。事实上2025年许多地区已经实施了物业管理新条例，对报修处理和费用使用都做出了具体规定，以官方文件和实际数据为依据，远比激烈辩论更有成效。这些制度在住房和城乡建设部发布的文件以及地方性法规中均有详细记载，可以逐条进行阐释说明。

一、先查“两本账”：物业有没有猫腻，一看便知

诸多纷争起因于消息不够公开，2025年新规将公开视作硬性标准，务必先核实情况再进行交流，这样能心中有数，避免处于不利地位。

1. 公共收益账：单独开户，季度必公示

小区里的广告费、停车费等收入，原本是全体住户的集体利益，然而超过百分之七十的住户坦言“从未亲眼见过公布”。2025年实施的法规对此作出严格规定：郑州市《关于住宅小区公共收益管理的办法》中，明确指出公共收益需开设独立账户东莞莞城律师，与物业管理费实行分离管理，并且每季度必须公开账目收支情况；汉中市则采取更严厉的措施，一旦动用这笔资金将面临五万到二十万元的罚款。

杭州有位小区住户进行了计算，30部电梯每年的广告收益达18万元，地面停车费用为22万元，两项合计40万元。过去物业公司从未提及此事，业主集体追讨账目时发现，其中15万元被私自挪用。经住建部门介入调解，物业最终退还了款项，并拟定了一个分配计划，每户居民每年可获得约300元。

2. 物业费账：5类费用可拒交，模糊收费直接投诉

物业费随意提高是普遍现象，询问费用去向往往得不到明确答复。现行规定强制物业机构每月公开服务规范、费用构成以及财务状况，随州等地区更尝试运用信托机制，将物业费纳入公共基金管理，确保每一笔支出都能被追踪核实。更为重要的是，这五种费用可以直接拒绝支付：超过六个月的预付物业管理费，已经购入车位的维护管理费，重复收取的电梯维修费用，超出官方规定标准的收费，以及装修完成验收九十天后未退还的保证金。

随州的王女士依照新规定成功索回了1200元，原因是物业多收取了她半年的车位维护费用，她依据相关条款进行交涉，不久便拿回了这笔钱，她表示：“过去总是不明不白地被收费，如今终于能够清清楚楚地消费了”。

二、4招精准解决问题，有政策有案例，件件有着落

各类事务自有相应对策，切莫盲目跟风，务必遵循既定流程，各阶段均有制度保障。

1. 报修拖拖拉拉：智慧平台接单，超时可追责

漏水问题、电梯故障最让人头疼。2025年出台的新政策规定，每家物业管理处都必须接入智能物业管理系统，住户用手机就能提交维修申请，处理过程一目了然，并且会具体说明上门服务的时间。例如随州的李先生家中遭遇停电，通过线上渠道申请维修，40分钟内就有维修师傅赶到了现场，“过去需要多次催促，现在处理情况清晰可见”。如果系统显示未及时响应，用户可以直接在平台上进行举报，对于多次收到差评的物业管理处，相关部门将加强监督，严重者会被禁止承接新的业务。

2. 强制催缴物业费：断水断电算违法，投诉就追责

逾期支付物业管理费几天后会被禁止使用电梯、中断水电供应？如今这种做法已不再适用。随州《住宅小区物业服务和管理条例》中明确规定，物业服务企业不得借助门禁系统、水电供应来强迫业主缴纳管理费用；汉中市也在新出台的规章制度里加入了这一条款，对于违反规定的物业服务企业，将予以警告并处以罚款，若因此给业主造成损失，还需承担赔偿责任。

王女士曾经碰到过这样的情况：因为出差耽搁，她晚交了物业费，结果物业部门立刻暂停了电梯的使用权限。她根据新出台的规定提出了申诉，物业部门在当天就恢复了电梯的正常使用，并且特地上门进行了致歉。

3. 物业摆烂赖着不走：差评挂钩资质，30天必离场

碰上管理不力、设备损坏无人处理的物业公司莞城律师，过去更换相当麻烦。如今法规清晰，住建单位会周期性进行评估，若两次考核都未达标，该物业将被列入“负面清单”，其新项目承接将受制约。无论合约期满还是被业主集体罢免，物业服务都必须在三十日内完成交接并撤离，倘若不遵从，业主有权拒绝支付后续服务费用，同时该物业每日还需缴纳一万元惩戒金。

苏州某小区运用这一策略更换了物业管理方：业主代表手握考核低分和居民签名，仅历时三个月便成功交接，新物业管理团队到任后，废弃物堆积及设备损坏等状况迅速得到改善。

4. 违规收费乱加价：人防车位禁售，捆绑收费可举报

很多小区在停车位上设下圈套，如今有了相应规范。汉中市最新规定规定，人防工程区域预留的停车位不允许买卖、赠送，违反规定者将面临最高20万元的经济处罚；公共设施如水电、电梯的维修保养费用，必须包含在物业管理费中，不得另行收取，否则将受到相应惩处。如果碰到此类情形，可以拨打12345或12315进行举报，相关管理部门将进行实地检查。

三、这些细节要记牢，维权少走弯路

保存好相关材料，包括维修登记表、缴费单据和交流录音，这些都能作为日后主张权利的依据。

充分利用平台：区域内的智能物业管理平台可以直接上报诉求，进展情况可以追踪，意见反馈能够快速传达，这种方式比拨打电话更高效。

集体行动：关于公共利益、更换物业管理等要事，应当联络业主代表或者联合众多住户，这样能增强主张权利的能力。

2025年的新规定，关键在于明确了责任与权利，住户不必再默默忍受，物业服务企业也不能任意懈怠。随州住建局副主管汪冬梅指出，这项新规旨在重新建立业主与物业服务企业的相互信任，这些显而易见的改进，正使社区居住环境变得更加宜人。

你家小区物业有哪些问题？这些新规技巧能帮到你吗？

莞城律师?敬请于评论区发表高见，并对本文予以点赞及转发，以助广大读者把握法律与正义的界限。