小区物业辞职前透露：民法典里和业主有关的5条硬茬规矩

东莞莞城律师获悉

昨天小区业主群里，干了6年物业的李姐忽然发布长文，表明自己即将离职，临走前强调要告知与业主相关的民法典中5项关键条款，并称这些条款是“硬性规定”，“因为看到太多邻居与物业产生纠纷，所以决定把真相告诉大家，今后与物业沟通时要坚定立场”。我认真梳理了李姐的发言，发现其内容非常透彻，清晰指出了业主应有的权益和应对方式。

首先谈谈第一个问题：小区公共收益究竟归属于哪些人？李姐表示，以往咱们小区的电梯广告、快递柜场地等费用，许多邻居误以为是物业额外赚取的，但实际上根据民法典规定，小区公共区域例如电梯、楼道、门口空地等所产生的收益，在扣除物业合理的运营开销之后，剩余部分完全属于全体业主共同所有。她讲了个实际案例，去年咱们小区电梯广告收入达4万多元，物业仅申报了数千元作为“管理成本”，其余部分本应按户均分给业主，却遭物业以“小区建设备用金”名义截留了。现行民法典已明确此类公共收益归业主所有——今后类似情形下，我们可依据法律条文向物业索要收支明细，将依法维权。

物业费可以随意提高吗？李姐抱怨，过去物业单方面宣布调价时，仅贴出告示称“人工和物料成本上升”，许多住户不明就里便付款了。但民法典明确规定了：物业费调整需获得“双重过半数”业主的认可——即专有部分面积占小区总面积超过一半，业主数量也超过一半的群体同意后，方可执行。李姐提及，她曾经在物业管理机构任职期间，遇到一位小区住户运用相关条款，成功抵制了物业公司单方面提高管理费的行为，具体情况是居民们集体依照程序进行投票表决，物业方面最终无计可施

物业部门能否停水停电来追缴物业费，这是许多住户曾经遭遇过的问题！李女士提到，过去有些业主未能按时支付物业费，物业方面便直接中断了他们的水电供应，导致业主十分焦急却束手无策。不过，根据民法典的明确规定，这种强制手段已被禁止——物业在催缴物业费时，必须通过合法程序进行，而绝对不能采取断水断电这类极端方式来迫使业主缴费。李姐讲了个事例，去年邻近小区有家庭和物业管理方产生纠纷，管理方中断了他们家的水电供应，后来业主手握民法典向住建部门反映情况，管理方不仅重新开通了水电，还亲自上门致歉，如今民法典成了业主的保障，要是管理方再敢如此行事东莞莞城律师，可以直接依据法律条款强硬应对。

第四条：业主是否可以更换物业公司？李姐表示，过去许多住户认为“更换物业公司过于繁琐”，即便对服务质量不满也选择忍耐，但实际上民法典已经明确规定了解除物业服务合同的程序：若业主集体决定不再聘用物业，只需提前六十天以书面形式告知对方即可，无需看其脸色行事。她另外讲了一个情况，前年咱们小区的住户几乎就要开始罢免物业了，接着物业迅速处理了搁置了半年的垃圾站问题，她说只要大家目标一致，根据法规去交涉，物业方面必然会认真对待此事。

第五条：小区公共设施维修，费用咋摊？李姐表示，过去小区外墙渗水、电梯保养，物业动辄要求全体业主共同承担开销，许多低层住户认为“外墙渗水与我无关”，但根据民法典的界定，此类公共设施的责任归属明确——诸如外墙、电梯等共有部分，其修缮开支应优先从专项维修资金中列支，无需住户另行出资；倘若维修资金不足，方可依照规则分摊，并且低层与高层住户的分担额度有具体规定，并非同等对待。李姐讲述了这样一个情况，过去某个社区更换电梯时，费用分配遵循民法典条款，以住户搭乘电梯的次数为基准，住在低处的住户承担的费用大约只有高层的百分之七十三，“这样的做法才算得上是公正恰当”。

李姐特意指出，这些规定并非空谈，咱们小区已成立业主大会和业委会，只要运用这些条款，今后与物业沟通就能占据主动。比如公共收益方面，我们可以要求物业每季度公开收支情况；物业费调整方面，我们可以共同组织业主进行表决；万一物业继续违规断水断电，可以直接依据民法典向相关机构申诉。

我把李姐说的话在业主群里宣布完毕，许多邻居都兴奋地直拍大腿莞城律师，表示"要是早点知道这些信息，以前就不会被物业给吓住了"。我的一位邻居张大爷反应更为激烈，将民法典里相关的几条内容抄录在烟盒的纸页上，然后小心翼翼地放进兜里，声称"今后物业再想欺骗我，我就把这张小纸条拿出来"。

但是话说，咱们业主维护权益也要讲究方法，不能单凭法律条文硬碰硬，需要和物业进行良好沟通来解决问题。各位邻居，你们日常与物业接触时，有没有遇到过权益界定不清的状况？或者对于这五项规定还有什么不清楚的地方？大家可以在评论区讨论，共同把小区的事情弄得更明白！

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