签委托代理合同必看！55个法律要点，帮你避开资金监管大坑

东莞莞城律师获悉

由于要着重保护当事人的隐私，同时要规避掉没必要的纠纷，所以在上述案例里莞城律师，当事人的姓名，以及其他的详细信息全部都是化名东莞莞城律师，要是出现了雷同的情况，烦请联系我们，以便进行撤销处理。

案情介绍

2023年2月，刘明得以认识甲公司经纪人赵磊，这是经由父亲朋友介绍的结果。在赵磊的居间作用之下，刘明看中了位于北京市的一号房屋。随后，在2月26日，刘明与房主以及甲公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》之类的文件。这些文件约定，房屋的总房价为298.5万元，首付款是116.5万元，其中包含定金10万元，其余的款项用贷款方式支付。

签约当日，刘明按赵磊要求：

向房主转账10万元定金；

给赵磊的个人账户转去金额为十三万一千八百五十元，这其中是包含了中介费三万一千八百五十元，以及户口物业押金十万元的 。

赵磊随后称该20万元均计入首付款，并由公司“监管”。

将时间设定为2023年4月23这个日子，刘明朝着房主转过去一笔106.5万元的首付款。赵磊声称首付款已经被付清，金额是126.5万元。然而房主所出具的收据只是116.5万元，存在10万元的差额，赵磊把这10万元称作“保证金”，并且表示由公司暂时进行管理。

5月29日，刘明因为想要提高首付比例，所以在赵磊的指示之下，又一次向赵磊的个人账户转了32万元，并且备注“监管首付款” 。

7月2日，又按赵磊要求转账21,600元作为“购房契税”。

7月3日，赵磊忽然失去联系，还隐晦地表示“建委在进行调查”，就在同一天，甲公司向公安机关报了警，公安机关展开立案侦查，之后法院作出了A号刑事判决，判定赵磊犯有诈骗罪，判处其十年零六个月的刑期，并责令他退赔给刘明421,600元。

但执行程序中查明赵磊无财产可供执行，法院裁定终结本次执行。

刘明向法院提起对甲公司的诉讼，诉求是甲公司要连带退还一笔金额为四百二十一万六千的款项，为什么会有这样的诉求呢？原因在于赵磊身为甲公司的员工，他所做出的行为被认定是属于职务行为范畴，然而甲公司却没有尽到应有的监管义务 。

甲公司做出辩称，称赵磊的行为属于个人犯罪行为，并非职务行为，合同当中明确约定资金要自行划转，公司不存在监管义务，刘明擅自对付款方式予以变更，还把款项转至个人账户，存在重大过错。

裁判结果

法院判决：

本判决生效之日起十日内，甲公司要赔偿刘明损失，损失金额为230,800元。

要注意，要是后续刑事退赔存在实际返还的情况，那么应当在总额421,600元的范围之内进行扣减，以此来保障刘明获得赔偿的总额不会超过这个数目。

法院说理

那个合同是具有效力性的，各个方面应当依照约定去履行，刘明跟甲公司所签订的居间合同是具备合法性且有效的，甲公司是负有提供符合规定的居间服务的义务的。

依照《民法典》第1191条裁定用人单位责任成立，用人单位的工作人员执行工作任务致使他人遭受损害时，用人单位需承担侵权责任。赵磊身为甲公司经纪人，在履行职责进程中，多次凭借“公司监管”之名收取客户资金。甲公司长时间未能察觉，明显属于监管缺失，存在过错情况。

存在过错的是买方，合同清晰明确地约定首付款需交付给出卖人，契税还没到该缴纳的时候，刘明却轻信赵磊，没能向公司或者房主去核实情况，就把数额较大的资金转进了赵磊的个人账号，所以他自己对于损失产生也是负有责任的。

损失认定以及分担情况如下，由于刑事案件经过判决之后要退赔421,600元，不过却存在执行不能的状况，所以这个金额就是实际的损失 。综合考虑双方的过错程度，经过斟酌判定之后，甲公司需要承担大约55%的责任，也就是要赔偿230,800元。

莞城律师提示

买房子的资金得通过走正规的对公账户才行，要是有任何一种情况，就是有人要求把房款，或者押金，又或是契税之类的金额转到中介的个人账户，或者是其他人的个人账户里，这种行为那都是非常值得怀疑的，正规的中介公司是严格禁止员工去代收交易所需资金的。

合同条款乃是维权的依据，在本案之中，合同明确规定了“资金自行划转”，这表明中介并不具备监管的义务，而买家擅自对付款路径进行变更，如此一来将会削弱自身权利主张，。

首先，刑事退赔并不等同于民事免责；接着，来看，就算诈骗者被判处刑罚，并且被责令进行退赔；然后，要是存在这种情况，即诈骗者没有财产可供执行；那么，受害者依旧能够基于合同关系，或者基于侵权关系；进而向有监管责任的公司去主张民事赔偿 。

公司不能够凭借着“员工犯罪”来达到完全免责的目的，倘若公司的管理处于混乱的状态，并且长期对于违规操作采取放任的态度，那么法院是可以认定该公司没有尽到合理的注意义务的，如此一来公司就得承担相应的责任。

确保全程证据得以保留，这是极其重要的：诸如微信聊天记录，转账备注跟合同文本之类的，它们乃是用以证实“到底是否构成表见代理”以及“过错比例究竟如何”的关键所在。

莞城律师针对北京房产特别提醒，买房属于金额巨大的交易行为，千万不要因为是“熟人介绍”或者“流程显得便捷”就放松应有的警惕，对于所有资金往来情况，一定要通过合同所约定的路径去完成操作，并且要索要盖有公司印章的收据，要是遇到出现异常的要求，马上向公司总部或者住建部门去进行核实！

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