住小区六年摸清和物业打交道门道，核心规定助你维权

东莞莞城律师获悉

入住该社区第六个年头，我总算弄懂了与物业管理沟通的诀窍，过去碰上电梯广告收入不公开、公共空间遭侵占，常常和物业争执得不可开交，他们或采取回避态度，或搬出“公司制度”来敷衍，结果事情大多不了了之。后来查阅了《民法典》与《物业管理条例》，才了解到，众多业主的权利均有法律条文明确记载，无需过多周旋，只需援引相关法规，物业方面便会遵循规定行事。

与小区管理者之间的纷争，主要围绕“公共资源所得”和“管理者职责范围”这两个方面展开，而这两项内容恰恰都有相关的法律条文进行规范。现在就详细剖析最关键的4个法律条款，从权利划分到投诉途径，逐一阐述清楚，今后再碰上小区管理者损害业主利益的情况，无需争执或喧哗，依照法规处理即可维护自身正当权利。

先搞懂：业主和物业的关系，不是“管与被管”

人们常误以为物业管理公司是监督业主的，这种看法并不准确，依照《物业管理条例》的明文规定，物业公司实为业主聘请的专门机构，其根本任务是保障社区公共设施的正常运作，并且负责执行相关的服务项目，真正拥有小区支配权的是业主本身。

业主支付物业管理费，换取的是物业服务内容；物业公司收取费用后，必须履行合同规定的职责，不能向业主发号施令。明确这种权利义务关系，再讨论后续的权益划分，就不容易受到物业公司的控制。

第一条明文规定：小区公共收益，归全体业主，物业不能私吞

业主权益最常被侵害的环节在于，电梯内的广告收入、快递柜的租赁费用、小区入口的广告位收益以及公共停车位的租金，这些款项理应属于全体业主所有，然而许多物业管理单位私下收取，或者不予公开，又或者声称用于抵扣物业管理费，实际上并未向业主分配。

哪些属于“公共收益”？3类钱要记清

依照《民法典》第二百八十二条的条文，小区公共区域所产生的经济利益，在减去必要开支之后，应属于所有业主的集体所有，这具体涵盖了三个方面：

公共区域的广告收入包括电梯内的视频宣传、轿厢内的广告画面，小区入口处的灯箱广告，以及单元楼入口大厅张贴的海报广告，这些收入都属于公共部分的收益。

小区内的快递柜、丰巢设备以及自动售卖装置能够产生租赁收入，临时征用公共空间举办活动时收取的场地费用也属于此类收入，例如商家在社区内进行推广活动时支付的场地租金。

小区公共停车位的收入，包括非业主产权车位对外出租的报酬，或临时停车收取的费用，这些收入在扣除物业管理开支后所得。

例如我们小区电梯设有3处广告位置，每处每月可获收入1000元，3处合计收入3000元，减去物业管理广告产生的电费和维修费（通常不超过收益的百分之十），最终剩余2700元应归属于全体业主，可以选择将其分配，或用于改善小区的健身设施、增植绿化植被。

物业该做2件事，不做就是侵权

法律明确要求物业对公共收益做2件事，少一件都不行：

定时公布，每半年最少公布一次公共收支的详细情况，具体涵盖进来多少、支出多少、剩余多少，公布位置要选在小区入口、楼道大堂等业主方便观看的场所，公布周期不得少于十五天。

业主决定公共收益如何使用，需要通过业主大会或业主委员会来表决，例如投票决定是分配现金还是用于社区设施建设，物业方面无权擅自处置，更不允许从中贪污。

如果物业管理方不公开信息、不进行收益分配，业主可以立即要求其进行改正；如果管理方拒绝改正，可以向街道办事处或住房和城乡建设部门提出申诉，还可以与其他业主共同提起诉讼，要求退还相关收益——我一位朋友所在的小区就曾因电梯广告收入未公开透明，众多业主联合起诉物业管理方，最终不仅促使其履行了公示义务，还追回了三年的收益，并按户均分，每户获得了超过八百元。

第二条明文规定：物业不能“越界”，这些事不该管，也管不着

有些物业管理方习惯于“包揽过多”——限制住户安装充电设备、禁止住户封闭阳台、甚至干预住户的室内装修，实际上这些行为大多不属于物业管理职责，而是住户应有的权利，一旦介入便构成越权行为。

3件事物业管不着，业主说了算

依照《民法典》第二百七十二条的条文内容，房屋所有人对于个人拥有的独立空间，诸如室内区域以及已购产权的车位，拥有支配、运用以及获取其价值的权力，前提是不对其他居住者造成妨碍，物业管理单位无权干预。

业主家里的装修，只要不破坏承重墙、不调整房屋构造，业主可以自由进行，比如贴墙纸、更换地砖、安装天花板等，物业管理处只能规定施工时间不能打扰邻居，比如在周一至周五的八点到六点之间进行，但不能阻止装修，也不能收取装修押金，因为很多地区已经明确禁止物业公司收取这笔费用。

个人购买的产权车位上安装充电桩：业主计划为新能源汽车设置充电设备，物业公司必须协助进行电力连接，不能以存在安全风险或小区电力容量不足为借口进行阻挠——倘若电力容量确实不足，物业公司应当负责联系电力企业进行扩容，而不是简单予以拒绝。

自家阳台的合理改造，应当遵循小区的统一规定，比如封阳台时要注意颜色、材质，使其与小区整体风格相协调，同时不能破坏建筑外观，也不得占用公共区域，物业方面不能因此设置障碍，更无权指定商家合作，很多物业不让业主自行选择供应商，其主要目的是赚取中介费用，这种行为是违反相关规定的。

先前我的一位邻居计划在个人所有的停车位上安装充电设备，物业部门起初表示社区不允许这样做，但邻居随后引用了《民法典》的相关规定向物业部门进行了说明，物业部门最终不仅协助完成了相关审批流程，还主动协助联系了供电企业，充电设备在一周时间内便顺利安装完成。

物业的“责任边界”：只管“公共区域”，不管“业主专有部分”

物业管理涉及的部分为“社区公共地带及配套设备”，例如电梯维修、楼道清洁、小区大门维护；而业主个人领域及个人购买的车位，只要不损害公共利益莞城律师，物业方面无权干涉。

如果小区管理处非法干预，例如强行阻止安装充电设备、扣押装修物资不让进入社区，业主应当首先与该机构进行交涉，阐明这是自身的正当权利；倘若交涉未能解决问题，可以直接拨打当地住房和城乡建设局物业管理部门的举报热线（相关信息可在网络上查询）；通常情况下，1到3个业务日内就会有工作人员前来处理，这种方式比与管理处争执更为有效。

遇到物业侵权？3步维权，不用慌

倘若物业不遵守前述两项要求，无需与他们争执，依照这三项措施处理，既快捷又能维护自身利益：

第一步：留证据，别空口无凭

不管是公共收益不公示，还是物业越界管理，都要先留好证据：

记录影像资料：例如电梯广告未公布收益情况，拍摄广告所在位置以及小区公告栏的空置区域；当物业阻碍安装充电设施时，录制与物业沟通的录音（需清晰表明对方身份和谈话内容）；

保存相关文件，包括物业张贴的关于禁止封闭阳台的告示，还有物业费缴纳凭证，用以证明没有拖欠物业费用，避免因此受到物业的不合理对待。

寻找证明人：倘若存在其他住户同时在场，务必记录下他们的联络信息，这些信息在后续的权益维护过程中能够发挥证明作用

证明材料越充分，主张权利就越便利，切莫等到材料遗失，届时再行主张权利便十分困难。

第二步：先找“上级部门”投诉，效率高

许多小区权利纠纷，向社区治理机构或建设管理部门反映即可化解，无需启动法律诉讼程序，因为诉讼过程会耗费较多时间，

街道办事处处理居民与物业管理机构之间的纠纷，例如公共收益未公开透明、物业管理不到位等问题，居民可拨打街道办事处的联系电话，通常在小区入口处有公布，需陈述具体事件与要求，街道办将派遣工作人员到社区进行调查，并责令物业管理方进行改进。

住建局设有物业管理部门，该部门负责监督物业服务，若物业服务企业存在违规行为，例如擅自收取费用或干涉业主合理诉求，可向该部门反映，相关投诉将启动调查程序，对于情节较为严重的违规企业，将面临经济处罚和资质降级处理。

我先前反映过小区公共收益未公开的问题东莞莞城律师，联系了街道办事处，两天后街道方面就召集业主代表和物业公司举行了会议，物业在会上保证一周内会公示相关数据，通过这种方式解决比直接与物业交涉有效得多。

第三步：联合其他业主，集体维权更有力

单个业主单独行动时力量有限，但若能联合起来则成效更佳，依据《物业管理条例》，只要超过百分之二十的业主共同发起申请，便具备召开业主大会的资格，可以在大会上探讨物业方面存在的不当行为，并且具备表决权来决定是否更换物业服务企业。

例如，如果小区物业管理机构持续不公开公共资源的收益情况，那么只要超过半数的业主共同签署文件，就可以召集业主集体会议，进行投票表决，选择“责令物业退还相关款项”或“罢免当前物业管理单位，另聘新的服务机构”，一旦投票获得批准，物业管理机构就必须履行决定，倘若其不遵守，可以通过司法程序实施强制措施。

避坑提醒：这2件事别做，不然权益难保障

维权时也要注意，别做这2件事，不然可能反过来吃亏：

1. 别以“拒缴物业费”对抗物业

许多人认为“物业管理上存在侵犯行为，我就拒绝支付物业费”，这种想法其实并不恰当——物业费是用于补偿物业公司提供的服务开支（例如清扫楼道、维修电梯等），即便物业公司实施了侵权行为，业主也必须按期缴纳物业费，否则物业公司有权向法院提起诉讼，追索欠费，届时业主不仅需要补足费用，还必须承担相应的违约责任。

应当按期支付物业管理费用，另外，也可以借助申诉、提起诉讼等途径维护自身权益，这两个方面并不矛盾。

2. 别“私力救济”，比如拆广告、堵大门

部分业主心存怨气，擅自毁坏小区宣传物，强行阻断物业管理处出入，这些行为均属违规——公共区域乃全体住户共有，私人无权损毁；阻碍通道妨碍了物业的日常运作，或会招致行政拘留。

维权要走正规途径，别用违法的方式，不然有理也变没理。

总结：记牢2条规定，做“明白业主”

与物业管理方沟通，无需采取争吵方式，也无需一味忍耐，只需牢记以下两项明确准则即可：

1. 公共收益归全体业主，物业必须公示、按业主决定分配；

2. 业主专有部分的事自己说了算，物业不能越界管。

发现权利被侵犯时，应当首先收集相关材料，然后向社区管理组织或城乡建设主管部门提出申诉，在必要时可以与其他住户协同行动以维护自身正当权利，应当获得的合法利益绝对不会被剥夺。

物业与业主并非互为矛盾，若物业提供优质服务，业主则应准时支付相关费用，这样社区环境才能令人满意，生活才会感到舒适，但倘若物业存在违规行为，侵犯业主权益，业主也不必担忧，法律将作为有力支撑，依据规章制度明确指出问题所在，无需过多纠缠即可维护自身合法权益。

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