物业不管漏水却管业主养狗？3条红线划清权责，再也不掰扯

东莞莞城律师获悉

业主抱怨物业对漏水不管，反问物业对养狗有何规定，这种纠纷多数源于责任界定不清，责任归属混乱。民法典和物业管理条例早已通过条款和判例，明确界定了三条不可逾越的界限，若能理解这些内容，今后便无需再与物业争执不休。

一、“必管清单”：这3件事推不掉，失职就担责

物业管理的关键在于处理集体事务，这一点在《民法典》第942条中有明确的规定，任何理由都无法逃避其责任，必须完成分内的工作。

公共设施维护至关重要。电梯、消防设备、社区管道等集体资产，物业管理方需周期性进行检查。去年广州某社区，电梯运行不稳定持续半载，维保单位提交四次修正通知，物业以"维修资金未获批"为由延误处理莞城律师，最终导致电梯意外停运困住五名住户，不仅遭到住建部门八万元罚款，还需支付使用户的工时损失及精神损害赔偿。明白，紧急修缮无需等待业主集体讨论通过，依据的是《物业管理条例》第53条的特殊规定。

其次要坚守安全红线。火灾、失窃这类事件，物业管理不能仅靠口头宣传。福州有个小区发生火灾时，消防栓缺水、通道被私家车占用，事后查明，物业不仅三个月未检查消防设备，还收取业主的“停车费”纵容乱停车，最终被判决赔偿十万元，物业负责人还受到约谈。必须牢记，物业有责任巡查、清理通道、保养安防装置，这并非自愿行为，而是法律规定的义务。

三是公共区域需保持整洁。楼道内乱堆杂物、绿化带被改种菜蔬、停车位占用消防通道等问题，均由物业管理方负责处理。北京曾有业主反映楼道充斥旧家私东莞莞城律师，物业回应称系业主自行堆放，无权干预，此言实为借口——《物业管理条例》第四十七条明确，物业须先进行劝导，若劝导无效则须向城管或消防部门报告，否则即为渎职。

二、“禁管清单”：这5件事碰不得，越界就翻车

很多小区的物业，把服务理解为约束，实际上，他们连基本的职责范围都未触及。

物业费不能私自提高，2025年《物业服务收费管理办法》新规规定，收费标准必须公开服务内容、费用构成，还要明确显示“保洁人员工资多少”“电梯维修费用多少”。深圳有物业管理公司暗中把每平方米2.8元涨到3.5元，既未公示也未与业主沟通，一旦业主举报，不仅被要求退还多收的费用，还遭到列入“物业黑名单”，从而影响以后参与投标。

第二点明确禁止切断水电供应，这是不可逾越的界限。即便业主拖欠物业服务费用，物业管理公司也只能通过法律途径追讨或与业主委员会进行沟通，绝无权中断水电。根据《民法典》第944条的规定，这种行为是被明令禁止的。杭州曾发生过物业这样操作的案例，导致业主家中老人因缺水无法烹饪，随即向12345热线举报。最终，该物业管理公司不仅赔偿了2000元，还受到了通报批评，相关负责人也接受了专门的培训和约谈。

第三点要注意公共收益不能被个人侵占。电梯广告收入、快递柜租赁费用、公共停车位收费，这些款项在扣除运营成本之后都属于业主所有。2025年实施的法规规定每季度必须公开账目明细，上海某小区的业主通过核查账本发现，物业公司三年间侵占了五十万元广告收入，于是直接向法院提起诉讼，最终物业公司不仅全额退还了款项，还要按照银行利息标准进行赔偿。

第四点规定处罚权力不能随意授予。车辆停放越界、装修废弃物延迟一天清理，管理方最多张贴通知，若要处以罚款？务必经由业主集体表决通过方可。成都某小区物业管理处曾对业主处以两百元罚金，该业主提起诉讼后胜诉，法庭不仅责令退还罚款，还要求物业管理处进行公开致歉。

五是要避免干预个人事务。业主进行装修，只要不破坏承重结构，物业服务人员就不能频繁进入家中检查；饲养宠物，只要系好牵引绳并清理排泄物，物业服务部门就无权过问宠物种类；周末进行装修，只要在允许的时间段内（例如上午九点到下午五点），物业服务团队也不得阻拦施工。这些均属于业主的个人自由范畴，物业服务若超出界限即构成侵犯。

三、“模糊地带”：2个原则判对错，不用瞎纠结

有些事看起来难分，其实看“产权”和“合同”就一目了然。

诸如渗水状况：倘若管道位于楼道部分，属于公共资产，由物业管理方负责维修；若管道位于个人卫生间，属于私有财产，则需业主自行处理，物业最多仅能协助联系维修人员。武汉曾有业主遭遇渗水情况，物业声称属于“私人管道”不予理睬，经查实确系公共分支管道破裂，最终物业不仅承担了管道修复费用，还赔偿了业主的地面损坏。

比如宠物相关的事务：物业部门有权处理“狗狗外出不系牵引带”（破坏公共环境），却无权干涉“选择饲养金毛犬或泰迪犬”（个人决定）；可以约束“宠物在公共场合排泄”（污染公共空间），却无法约束“宠物在家中睡在沙发或睡在地毯”（家庭内部事务）。

维护业主权益并不复杂：首先，要密切关注公告板，对于未公开的财务收支、缺少登记的维护工作，应立即向街道办事处反映情况；其次，要注意收集材料，当物业管理不善时，可拍摄影像资料，若沟通未果，可直接寻求业主代表委员会的帮助或提起诉讼，法律会支持有理的一方。

物业与业主并非对立关系，而是合作关系。物业需恪守分内职责，不逾越界限，业主应履行缴费责任，并掌握合理维权方法，唯有如此，社区生活才能和谐愉悦。切莫再无端争端，相关法规早已将行为准则阐述清晰。

你是否曾在社区碰到管理人员权力滥用或工作不力的情况？最终是如何处理的？敬请于留言区陈述你的经历～

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