房子有质量问题能拒交物业费吗？法院判决与赔偿标准解读

东莞莞城律师获悉

一审法院认定事实

桂林市有个某有限公司，也就是所谓的“某丙公司”，此公司是桂林市秀峰区那片区域前期的物业服务企业，高某呢，是该小区好多项物业的业主，物业明细具体情况可以去看附表，某丙公司的确履行了像是维护小区卫生以及绿化这类基本的物业管理服务职责，然而案涉小区却存在垃圾清理不及时的状况，还有部分商铺立面石材出现脱落的情形，高某和某丙公司签订了编号为 ，。

将高某、于某、孙某持有的某丙公司100%股权转让给深圳市某有限公司的，是FVS - GQ - 261 - B08的那份《高某、于某、孙某与深圳市某有限公司关于桂林市某有限公司之股权转让协议》，其中附件四：目标公司在管项目清单（截至2021年12月31日）表明，桂林某国际社区的物业费收费标准里，电梯住宅是1.2元/㎡/月，非电梯住宅是0.8元/㎡/月，商业是3元/㎡/月，停车场单个车位是50元/个/月，子母车位是60元/个/月。还查明，有个某丙公司，在2024年1月20日的时候，借助邮政专递的方式，往高某那里邮寄了莞城律师函，此函是为了催缴案涉项目在2022年11月到2023年12月期间的物业费、水电公摊费用以及滞纳金，总计金额是.61元，限定高某在收到函件后的五天之内进行支付，上述邮件在2024年1月21日被签收了。案涉小区那里的47栋1至10号、48栋1至12号、49栋1至20号商铺，因为处在小区边缘并且靠近围墙，长时间以来杂草肆意生长，建筑垃圾胡乱堆积。

一审诉讼请求

一审法院收到了来自某丙公司起诉请求，其一为要被告向原告支付所欠的物业管理费这一金额为.91元，其二是被告需向原告支付因欠付物业费而生成的违约金，此项违约金金额为.7元，其计算方式是自2022年11月1日起，依据每日所欠费用的千分之三暂行计算至2023年12月31日，后续以此作标准计算至被告实际将费用付清之日。

一审法院认为

某丙公司为那个涉及案件的小区给予前期物业服务，然而在这个案子里某丙公司没拿出双方签订的合同，高某也不承认双方曾经签过前期物业服务协议，所以双方构成实际上的物业服务合同关系。依据这个案子查证清楚的事实，某丙公司提供了对应的物业服务，虽说存在一定的不足之处，可并不是不履行合同义务，高某凭借这个拒绝支付物业费，违背了法律规定，并且对按时交纳费用的业主也是不公平的。鉴于双方没能提交别的证据用以证明彼此针对案涉不动产的物业费达成了一致，所以物业服务费应当依循高某签字认可的《高某、于某、孙某与深圳市某有限公司关于桂林市某有限公司之股权转让协议》所约定的为准，也就是说，案涉小区商业部分是3元/㎡/月，停车场单个车位是50元/个/月，子母车位是60元/个/月。依据某丙公司所制作的物业费欠费明细表可知，某丙司认为，高某名下47栋商铺应按80%收取物业服务费，48栋商铺应同样按80%收取物业费用，49 栋商铺也要按照80%收取物业服务费，其余的商铺和车位部位，存在部分按80%收取，部分按100%收取的局面。一审法院判定，案涉小区47栋商铺，因其处在小区边缘并且临近围墙，商铺门口杂草丛生，还有建筑垃圾堆积；48栋商铺同样处于小区边缘且临近围墙阶段，门口之地杂草丛生，有建筑垃圾堆积；49栋商铺因地处小区边缘且临近围墙地域及状态，门口杂草生长杂乱、建筑垃圾有堆积情况，所以，某丙公司主张高某缴纳上述商铺物业服务费，是没有事实依据的，一审法院对此不予支持。说到某丙公司所主张的51栋101商铺的物业费，高某表明那栋物业并非登记在他自己名下，并且某丙公司也没办法提交证据来证实上述物业的所有权是高某的，某丙公司主张上述楼栋的物业费这件事缺少事实方面的依据，所以一审法院不给予支持。某丙公司提出其余物业费的主张，依据《高某、于某、孙某与深圳市某有限公司关于桂林市某有限公司之股权转让协议》所载明的物业费标准，再结合某丙公司所提交的物业费计算明细表以及打折情况，高某应当支付给某丙公司的物业费为.94元，计算方式详见附表。

关于逾期付款违约金方面，某丙公司提出按欠缴费用的日千分之三来计算违约金，高某则主张，鉴于某丙公司所提供物业服务存在严重瑕疵，所以不应支付违约金，并且认为违约金标准过高。一审法院觉得，双方并未约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，虽说某丙公司诉请高某支付的是违约金，但其诉讼请求的实质乃要求高某承担其逾期付款所造成的损失，为了减少当事人诉累，妥善解决纠纷，一审法院在本案中一并进行处理。某丙公司在2024年1月21日向高某进行催收，限定高某在五日内支付物业费，然而履行期限到了之后高某没有履行支付义务，高某需要向某丙公司赔偿逾期付款期间所造成的损失，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定，高某应当从2024年1月27日开始计算，以欠付的物业费94元作为基数，按照当时的一年期贷款市场报价利率3.45%还要上浮30%，也就是按年利率4.485%来计付逾期付款损失一直到款项清偿的那一日为止。

一审判决

一审判决如下，其一，被告高某要向原告桂林市某有限公司进行支付，支付的内容为物业费.94元以及逾期付款所产生的利息损失，该损失的计算方式是，以.94元作为相应基数，按照年利率4.485%，从2024年1月27日开始进行计算，一直计算到款项被清偿的那一日为止；其二，驳回原告桂林市某有限公司的其他诉讼请求 。

二审上诉情况

一审判决下达之后，某丙公司提起上诉，其请求如下：其一，撤销一审判决的第一、二两项内容，转而判决高某向某丙公司支付因欠付的物业费计.91元，以及该款项产生的逾期付款损失（损失具体计算方式为：以.91元作为基数，按照年利率4.485%，自2022年11月1日起始，暂计算至2023年12月31日得出金额为10493.32元，实际支付至款项清偿完毕之日为止）。其二东莞莞城律师，一审以及二审的案件受理费均由高某来承担。 其陈述的事实和理由如下：首先，一审认定某丙公司未对案涉商铺提供物业服务，进而无权主张相应物业费，此认定存在错误 尽管在一审中查明“案涉小区47栋1至10号、48栋1至12号、49栋1至20号商铺，由于地处小区边缘并且靠近围墙，长期以来杂草丛生，建筑垃圾随意堆积，长期处于空置状态”，但这并不就意味着某丙公司未针对该区域提供除保洁活动以外的其他形式的物业服务。其次，案涉商铺属于整个物业服务区域的构成部分，当某丙公司针对整个物业服务区域的公共部分开展物业服务工作时，应当认定高某也一并接受了该部分的物业服务。再者，高某自从与某丙公司股东变更之后，就未曾缴纳物业费? 其身为违约一方，没有权利向守约方主张任何违约责任，也无权进行不支付物业费的抗辩。另外，一审认定赔偿逾期付款损失的计算方式存在错误。 (一)某丙公司自2022年11月1日起就开始提供物业服务，结合一审判决所认定的双方实际上构成物业服务合同关系，在双方并未约定物业服务费支付时间的情形下，依据民法典第五百一十一条、第九百三十七条规定，按照行业通行惯例应当是在当月底支付物业费，所以高某应付物业费的时间最迟应当为2022年11月31日，逾期付款利息应当从这个时间点起开始计算。 (二)某丙公司于2024年1月21日发送莞城律师函用以催收款项，其中包含自2022年11月1日起计算的违约金部分，并非是明确表示放弃2024年1月21日之前的逾期付款损失的权利。 (三)《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》适用于买卖合同纠纷，并不适用于本案，应当以民法典中的规定作为当前本案所适用的法律依据。高某进行辩解称，其一，一审对某丙公司主张47、48、49栋商铺物业费的诉请予以驳回，这种处理并没有不妥之处。因为这部分区域存在桂林机场路拆迁人员安置的通道争议问题，从客观情况来讲，并没有被纳入物业管理范畴。其二，高某并非是恶意拖欠物业费。一方面，某丙公司起诉其他业主的物业纠纷案件中都存在物业服务合同，在本案当中却表示没有物业服务合同。另一方面，涉案股权转让协议签订时间靠后，并没有对物业费标准进行变更，虽然协议里有涉及物业费的相关内容，然而并非达成了新的物业费标准，某丙公司仅仅是被交易的目标公司。其三，高某不应该赔偿逾期付款所造成的损失。一方面，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定能够知道，高某有权利拒绝超出前期物业服务合同的收费标准，因这种拒绝行为导致的损失是某丙公司自身存在过错造成的。另一方面，某丙公司依据前期物业服务合同来主张违约金，却忽略了该合同对物业费标准的约定。

高某提出上诉请求如下：其一，撤销一审判决第一项，改判驳回某丙公司的全部诉请，或者发回重审；其二，本案诉讼费用由某丙公司承担。 其事实和理由如下：其一，一审判决对案涉商铺物业管理费单价认定存在错误。 其二，某丙公司提交的《前期物业服务协议》构成对物业管理费的自认。 其三，一审判决对物业费的认定损害全体业主的利益。 根据《广西物业管理条例》第五十七条、第六十四条规定以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，物业费收费标准的调整，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，某丙公司在未经合法手续变更物业服务合同内容、未提交相关住建部门备案以及未经公示的情况下，其提高的价格对包含高某在内的全体业主无效。 其四，一审法院对举证责任分配有误，未查明物业费实际备案价。 备案价对案涉小区全体业主具有约束力。 其五，某丙公司未提供物业服务，无权主张物业费。 其六，一审对案涉车位费的认定有误。 其七，案涉车位的权属认定有误。 一审判决中附表2车位部分的房产名称与案涉小区车位名称均不一致，应由某丙公司举证证明与表格中所列房产名称一致的车位权属以及应收月份。 其八，车位费应按照个数收取，不是按照建筑面积大小收取。 且因地上车位、地下车位、业主是否购买车位等，存在不同的车位费缴纳标准。 高某的车位费应按照业主购买车位的标准20元/个/月缴纳。 其九，一审支持逾期付款违约金无事实和法律依据。 在某丙公司履约存在瑕疵、双方对商铺物业服务费单价存在争议的情况下，高某的付款条件未成就，并非恶意拖欠。 且本案不是买卖合同纠纷，不能参照相关司法解释上浮违约金利率。 某丙公司仅有利息损失，即便支持违约金的诉请也应以一年期LPR作为计算利率标准。 其十，本案存在同案不同判的情形。 自2。某丙公司这样表示，首先这一案件的实际情况跟其他案件的实际情况不一样，不存在同样案子却有不同判决结果的问题。其一，双方彼此之间并没有签订书面形式的物业服务协议，其他案件的物业服务协议仅仅能够拿来参照。其二，高某作为某丙公司之前的股东，在跟某丙公司现在的股东签订股权转让协议的时候，代表某丙公司针对涉案项目的客观情形做出相关承诺，自然而然也是代表高某认可了物业费的标准。其三，这个案件当中物业费欠费的时间起始点以及期间并不一样。这个案件从新股东委派新的工作人员入场提供服务那一日开始起，高某一直都没有支付过任何物业费。其次，涉案物业委托管理合同以及前期物业服务协议的签订时间都要比股权转让协议签订的时间早，因为在股权转让协议里，高某作为协议的签订方，某丙公司作为协议的目标公司，还对此股权协议盖上了章确认，其中针对某丙公司所对应的幸福小区社区项目收费标准的约定形成了新的变更，应该认定某丙公司与高某之间的物业收费标准采用新的约定标准。再次，高某明明知道幸福小区社区已经签订了前期物业服务合同，却依旧在股权协议里承诺该项目新的收费标准，只可能是由于签订股权转让协议的时候故意隐瞒涉案幸福小区社区项目的事实，抬高收费标准以此来提高股权转让交易款项，或者是因为在股权协议签订之前，长时间在项目中采用高于备案的前期物业服务合同收费标准，并且把这个标准当作签订股权转让协议的对价。所以，不管是哪一种理由，高某隐瞒前期物业服务合同存在的低价标准，都能够认定某丙公司向高某按照股权协议约定的收费标准是合法合理的。最后，一审认定的车位归属正确。其一，高某以及他委托的诉讼代理人在一审里从来都没有提出涉案车位的归属有着什么异议。其二，高某认可某丙公司在一审提交的证据《关于高某对外转让车位使用权的转让协议》，承认相关车位的归属构成了自认。某丙公司不需要再去举证证明涉案车位的归属，至少在2022年11月1日至2023年12月31日这段时间是归高某所有的。要是高某想要推翻他自认的事实，就应当承担举证的义务，但是他在二审里提交的车位协议中有大量签约日期是在2023年12月31日之后。这部分的车位转让协议仅仅能够证明在签约时间之后，由案外人桂林某乙公司把使用权转给了社区的其他业主，没办法推断出2022年11月至2023年12月31日之前，车位不在高某名下。高某是某丁公司的法人，他完完全全有可能性先把车位转让给某丁公司，某丁公司再转让给小业主。

二审认为

综合诉辩双方所表达的意见，二审对本案二审期间的争议焦点进行归纳，如下：其一，案涉存在争议的物业费具体怎样进行计算呢？其二，某丙公司针对高某主张逾期付款所造成的损失，是否具备事实方面以及法律方面的依据呢？

首先，关于争议事件中的焦点一，高某提出这样的观点：“案涉商铺物业管理费应按照《前期物业服务协议》标准计算”，对此二审进行了如下分析：其一，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，而后业主支付物业费的合同? 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人”；其二，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”；其三，《广西壮族自治区物业管理条例》第五十七条规定：“……签订或者变更物业服务合同应当加盖业主大会印章，并自签订或者变更之日起十五日内，由物业服务人将物业服务合同报物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门备案? 县级人民政府住房城乡建设主管部门应当自收到之日起十五日内抄送物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府”；其四，第六十四条规定：“物业服务人不得有下列行为：……(八)擅自提高收费标准或者扩大收费范围、重复收费、捆绑收费以及收取物业服务合同约定外的费用”。之后，高某二审提供的其与某丙公司签订的并涉及(9#、10#、12#、17#、47#、48#、49#栋)的《前期物业服务协议》，和某丙公司一审提交通其与业主吴某签订的《前期物业服务协议》正好印证，并与备案的《前期物业服务协议》是一致的，而且明确约定商铺物业费为1元/㎡/月。这之后再次说明：虽《高某、于某、孙某与深圳市某有限公司关于桂林市某有限公司之股权转让协议》签订时间靠后，某丙公司作为目标公司，且其核心合同内容是高某等持有的某丙公司100%的股权转让给深圳市某有限公司，合同里都没有高某作为业主接受相应服务并缴纳物业管理费等意思表达，所以某丙公司仅仅凭借它其中附件四《目标公司在管项目清单》里写的物业费收费标准，就主张认定其与高某之间的物业收费标准被变更，既不存在事实依据也没有合同依据，还不符合《广西壮族自治区物业管理条例》第五十七条、第六十四条规定另有《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条等规定，因此二审不给予支持。而提出“案涉商铺物业管理费应按照《前期物业服务协议》标准计算”主张的高某，是具备事实和其对应的相应法律依据的，二审予以认可；由于一审所认定的案涉小区47栋、48栋、49栋商铺处在小区边缘并且临近围墙位置，商铺门口杂草丛生、建筑垃圾出现堆积情况，所以对上述商铺物业服务费不予支持说法，是有事实依据的，二审也予以维持。除此之外，高某提出“案涉车位权属认定有误”等上述主张，再结合二审另外查到的事实，因为某丙公司一审提交的证据二欠付费用明细是其单方制作的，并且在2024年5月28日其去申请调取高某位于案涉小区车位的产权登记的时候，桂林市不动产登记局并不存在相关对应的反馈；而且高某二审提交的证据组三已经达到了能证明案涉车位权属认定有误的初步证明标准，比如存在附表2车位部分的名称与案涉小区车位名称不一样、部分车位权属以及对应应收月份有误等状况，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及第一百零八条之既定规定，二审认定某丙公司依据其单方制作的附表2向高某主张车位服务费72555.1元等主张，缺少事实和法律依据，二审不予支持。综上所述，依据《前期物业服务协议》当中所明确记载的物业费标准，再结合某丙公司在一审时所提交的物业费计算明细表，也就是商铺部分的明细表，以及其中所涉及的打折情况，在二审的时候认定，高某应当向某丙公司支付物业费58196.49元，具体情况详见附表。

对于争议焦点二，某丙公司在 2024 年 1 月 21 日进行催收，要求限期五日支付物业费，然而履行期限满了以后，高某却没有履行义务莞城律师，某丙公司于是起诉，主张按照欠缴费用的日千分之三来计算逾期付款违约金，高某在一审的时候提出“物业服务存在严重瑕疵不应支付违约金且违约金标准过高”等抗辩主张，一审判决因为双方没有约定逾期付款违约金或者违约金的计算方法，认定某丙公司诉讼请求的实质是逾期付款所造成的损失，这符合尽可能一次解决纠纷等原则，二审给予了认可。按照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第六百四十六条的规定，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，二审认定高某应该向某丙公司支付逾期付款利息损失(损失计算方式为：自 2024 年 1 月 27 日开始，以欠付物业费 58196.49 元作为基数，按照当时的一年期贷款市场报价利率 3.45%上浮 30%，也就是按年利率 4.485%计付逾期付款损失直至款项清偿之日为止)。

通过上述分析得出的结论，高某所提出的部分上诉请求领域当中，是具备事实方面以及法律方面依据作支撑的，二审判定给予支持。一审判决在认定事实环节存在部分偏差之处，在实体处理层面存在不恰当的状况，二审针对此予以改正?。

二审改判

二审进行改判，其一，将一审民事判决予以撤销，其二，上诉人高某要向上诉人桂林市某有限公司去支付物业费58196.49元以及逾期付款产生的利息损失，该损失的计算方式为，以58196.49元作为基数，按照年利率4.485%从2024年1月27日开始计算直至款项清偿完成的那一日为止，其三，驳回上诉人桂林市某有限公司的其他诉讼请求。

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